Tarjouspyyntöopas
Ylöspäin laajennus: näin tilaat ullakkomuutoksen tai uuden kerroksen
Kun tontilla ei ole tilaa sivulle, lisätila löytyy katon alta. Näin kuvaat ullakon muutoksen tai kattokorotuksen tarjouspyynnössä ja selvität, kestävätkö rakenteet ja salliiko kaava uuden kerroksen.
Päivitetty
Pyydä tarjoukset: ylöspäin laajennus
Lähetämme pyynnön alueesi yrityksille, jotka tekevät tätä työtä. Kiinnostuneet ottavat sinuun yhteyttä.
Milloin ylöspäin laajentaminen on vaihtoehto
Ylöspäin laajennetaan, kun tontti on pieni, rakennusoikeutta on jäljellä mutta pihaa ei haluta menettää, tai kun talon matala ullakko on käytännössä hukkatilaa. Kolme tyypillistä tapaa ovat olemassa olevan korkean ullakon muuttaminen asuintilaksi, kattotuolien korottaminen tai kattomuodon muutos niin, että ullakkoon saadaan täysi huonekorkeus, ja kokonaan uuden kerroksen rakentaminen matalan talon päälle.
1960- ja 1970-lukujen matalat harjakattotalot ovat usein rakennettu tehdasvalmisteisilla kattotuoleilla, joiden alle ei mahdu huonetta; niissä ratkaisu on uusi kattorakenne. Puolitoistakerroksisissa rintamamiestaloissa ullakko on usein jo käyttökelpoinen, ja muutos on kevyempi.
Mitä ylöspäin laajennus maksaa
Vuosien 2025 ja 2026 tasolla valmiiksi rakennettuna:
- Valmiiksi korkean ullakon muutos asuintilaksi eristyksineen ja pintoineen: 1 500-2 500 €/m².
- Kattorakenteen korotus tai muutos ja uusi asuinkerros sen alle: 2 500-4 000 €/m², eli 60 m² 150 000-240 000 €.
- Uusi vesikatto, joka kuuluu aina korotukseen: sisältyy edellisiin.
- Portaat alakerrasta: 3 000-10 000 €.
- Kattoikkunat tai kattolyhdyt: 2 000-5 000 € kappaleelta.
- Perustusten ja alapohjan vahvistus, jos tarpeen: 10 000-40 000 €.
- Rakennesuunnittelu: 3 000-8 000 €, pääsuunnittelu ja lupakuvat 3 000-8 000 €.
- LVIS-työt yläkertaan: 8 000-20 000 €.
- Väliaikainen asuminen työn ajaksi, jos katto avataan: 2 000-6 000 €.
Laajennus rinnastetaan uudisrakentamiseen, josta ei saa kotitalousvähennystä. Samalla tehtävät vanhan osan korjaukset voivat oikeuttaa vähennykseen eriteltyinä.
Kestävätkö rakenteet
Ennen tarjouspyyntöä on selvitettävä, kantavatko perustukset, alapohja ja seinät lisäkerroksen painon. Rakennesuunnittelija tarkastaa alkuperäiset piirustukset, tekee tarvittaessa koekuopan perustuksiin ja arvioi, tarvitaanko vahvistuksia. Puurunkoinen talo kevyellä uudella kerroksella on usein mahdollinen ilman suuria vahvistuksia, kun taas kevytbetoni- tai tiiliseinät ja heikot perustukset voivat vaatia paalutusta.
Tämä selvitys maksaa 1 000-3 000 euroa ja se kannattaa teettää ensimmäisenä, koska se ratkaisee, onko hanke ylipäätään järkevä. Tarjouspyyntöön liitetty rakennesuunnittelijan lausunto tekee tarjouksista huomattavasti tarkempia.
Näin kuvaat hankkeen tarjouspyynnössä
Kerro talon rakennusvuosi, runkomateriaali, kattotuolityyppi, perustustapa ja nykyinen kerrosluku. Kuvaile nykyinen ullakko: korkeus harjalla, pääsy, eristys ja käyttö. Kerro asemakaavan sallima kerrosluku ja jäljellä oleva rakennusoikeus. Kuvaile tavoite: montako huonetta, kylpyhuone, portaiden sijainti alakerrassa.
Liitä alkuperäiset piirustukset, kuvat ullakolta ja julkisivuista sekä rakennesuunnittelijan lausunto, jos se on tehty. Kerro, voitteko asua talossa työn aikana tai muuttaa väliaikaisesti, ja pyydä tarjousta joko kokonaisurakkana suunnitteluineen tai pelkästä toteutuksesta.
Tarjousten vertailu ja rakentajan tarkistaminen
Ylöspäin laajentaminen on vaativa hanke, jossa vanha katto puretaan ja talo on hetken avoinna säälle. Kysy rakentajalta, miten sääsuojaus järjestetään ja kuinka monta päivää katto on auki. Vertaile tarjousten sisältöä: purku, uusi kattorakenne ja vesikate, ulkoseinät, ikkunat, eristys, portaat, LVIS-työt, sisäpinnat ja alakerran korjaukset portaan kohdalla.
Pyydä referenssejä nimenomaan korotuksista ja ullakkomuutoksista, tilaajavastuulain todistukset ja tieto vastaavasta työnjohtajasta. Sovi kiinteä hinta, maksuerät työn etenemisen mukaan ja sitova aikataulu sakkoehdolla, koska avoin katto ei siedä viivästystä.
Kysy lisäksi, miten alakerran katto ja sähköt hoidetaan: vanhan yläpohjan eristeet poistetaan usein kokonaan, ja alakerran kattopinnat, valaisimet ja mahdollinen ilmanvaihto joudutaan tekemään uudestaan. Nämä työt unohtuvat helposti tarjouksesta, vaikka ne ovat käytännössä väistämättömiä jokaisessa korotuksessa.
Luvat ja rakentamismääräykset
Ylöspäin laajennus vaatii aina rakennusluvan. Asemakaavan kerrosluku ja rakennusoikeus ratkaisevat, saako kerroksen tehdä: jos kaava sallii vain yhden kerroksen, korotus voi vaatia poikkeamisluvan. Asuinhuoneen huonekorkeuden on oltava vähintään 2,4 metriä, vinokattoisessa tilassa osa huoneesta voi olla matalampaa. Yläkerrasta tarvitaan varatie, yleensä ikkuna ja tikkaat, ja portaan mitoituksen on täytettävä turvallisuusvaatimukset.
Uuden kerroksen on täytettävä energiatehokkuusvaatimukset, ja pääsuunnittelija sekä rakennesuunnittelija ovat pakollisia. Naapureita kuullaan, koska korotus voi varjostaa ja muuttaa näkymiä. Ennen vuotta 1994 rakennetussa talossa purkua edeltää asbestikartoitus.
Aikataulu ja vuodenaika
Rakennesuunnittelijan selvitys, suunnittelu ja lupa vievät 4-8 kuukautta. Rakentaminen kestää 3-6 kuukautta. Katon purku ja uuden kattorakenteen pystytys ajoitetaan kesään tai alkusyksyyn kuivalle jaksolle, ja hyvä rakentaja saa uuden vesikaton päälle 1-2 viikossa. Sisätyöt jatkuvat talvella. Aloita selvitykset syksyllä, hae lupa talvella ja rakenna seuraavana kesänä.
Tarkistuslista: mitä kertoa tarjouspyynnössä
Kun nämä kohdat ovat pyynnössä, yritys voi hinnoitella työn ilman lisäkysymyksiä.
- Mikä on talon rakennusvuosi, runkomateriaali, kattotuolityyppi, perustustapa ja nykyinen kerrosluku?
- Millainen nykyinen ullakko on: korkeus harjalla, pääsy, eristys ja käyttö?
- Mikä on asemakaavan sallima kerrosluku ja jäljellä oleva rakennusoikeus?
- Onko rakennesuunnittelija arvioinut perustusten ja rungon kantavuuden?
- Mitä yläkertaan halutaan: montako huonetta, kylpyhuone, ja mihin portaat sijoitetaan alakerrassa?
- Halutaanko tarjous kokonaisurakkana suunnitteluineen vai pelkästä toteutuksesta?
- Voitteko asua talossa työn aikana vai muutatteko väliaikaisesti?
- Mikä on toivottu aikataulu?
Tärkeät tiedot
Nämä asiat kannattaa selvittää ennen kuin työ alkaa.
- Ylöspäin laajennus vaatii aina rakennusluvan, ja asemakaavan kerrosluku ratkaisee, onko se mahdollinen; poikkeamislupa voi olla tarpeen.
- Teetä rakennesuunnittelijan selvitys perustusten ja rungon kantavuudesta ennen tarjouspyyntöä; se ratkaisee hankkeen järkevyyden.
- Asuinhuoneen huonekorkeuden on oltava vähintään 2,4 metriä, yläkerrasta tarvitaan varatie ja portaan on täytettävä turvallisuusvaatimukset.
- Laajennus rinnastetaan uudisrakentamiseen ilman kotitalousvähennystä; vanhan osan korjaukset voivat oikeuttaa vähennykseen eriteltyinä.
- Katto on työn aikana hetken auki, joten sääsuojaus ja sitova aikataulu on sovittava kirjallisesti.
Valokuvat ja liitteet
Ota nämä kuvat ja tiedot valmiiksi. Voit liittää ne tarjouspyyntöön.
- Talon alkuperäiset rakenne-, pohja- ja julkisivupiirustukset, joista rakennesuunnittelija näkee kattotuolit, rungon ja perustukset.
- Kuvat ullakolta, joista näkyy kattotuolirakenne, harjakorkeus ja eristys.
- Kuvat kaikista julkisivuista, jotta korotuksen sovitus ja naapurien suunta hahmottuvat.
- Kaavaote tai rakennusvalvonnan vastaus sallitusta kerrosluvusta ja rakennusoikeudesta.
- Rakennesuunnittelijan lausunto kantavuudesta, jos se on jo tehty.
- Luonnos yläkerran pohjasta ja portaiden paikasta alakerrassa.
Vinkit: ylöspäin laajennus
Tilaa rakennesuunnittelijan kantavuusarvio ja kysy kaavan kerrosluku ennen kuin haaveilet pohjakuvista: nämä kaksi asiaa ratkaisevat, onko hanke mahdollinen. Ajoita katon avaaminen heinä-elokuuhun ja sovi rakentajan kanssa päivämäärä, jolloin uusi vesikatto on päällä. Portaiden paikka kannattaa suunnitella ensin, koska se vie alakerrasta 4-6 neliötä ja määrää koko yläkerran pohjan.
Esimerkki hyvästä tarjouspyynnöstä
Pyydämme tarjousta ylöspäin laajennuksesta Helsingin Pakilassa. Talo on 1958 rakennettu puolitoistakerroksinen rintamamiestalo, puurunko, betonisokkeli ja kellari, harjakatto tiilikatteella. Yläkerrassa on nyt yksi huone ja kylmä ullakkotila päädyissä. Kaava sallii kaksi kerrosta, ja rakennusoikeutta on jäljellä noin 40 m². Haluamme korottaa kattoa noin 80 cm ja rakentaa yläkertaan kaksi makuuhuonetta, kylpyhuoneen ja aulan, yhteensä noin 55 m² asuintilaa. Portaat säilyvät nykyisellä paikalla mutta uusitaan. Rakennesuunnittelija on tarkastanut rungon ja perustukset ja todennut ne riittäviksi ilman vahvistuksia; lausunto on liitteenä. Pyydämme tarjousta kokonaisurakkana, joka sisältää pääsuunnittelun, lupahakemuksen, katon purun ja uuden kattorakenteen, vesikaton, ikkunat, eristyksen, portaat, LVIS-työt ja sisäpinnat. Alakerran nykyinen ilmanvaihto on painovoimainen. Muutamme työn ajaksi pois, joten toivomme katon avaamista heinäkuussa 2027 ja valmistumista marraskuuhun mennessä. Liitteenä alkuperäiset piirustukset ja kuvat ullakolta.
Miksi pyytää tarjoukset Tenderissä
- Yksi pyyntö lähtee usealle alueesi yritykselle
- Vertailet kokonaisurakoita, sääsuojausta ja aikatauluja helposti
- Kaikki yritykset ovat kaupparekisteriin merkittyjä
- Palvelu on maksuton kotitalouksille
Haluatko, että alueen yritykset soittavat sinulle?
Jos et halua kirjoittaa tarjouspyyntöä, jätä puhelinnumero ja paikkakunta. Välitämme numerosi alueen yrityksille, jotka tekevät tätä työtä.
- Kerrot paikkakuntasi, puhelinnumerosi ja sähköpostisi.
- Vahvistat sähköpostisi, ja välitämme numerosi alueen yrityksille.
- Yritykset soittavat ja kertovat tarjouksensa.
- Vertailet ja päätät itse, hyväksytkö tarjouksen.
Usein kysytyt kysymykset
Valmis pyytämään tarjoukset?
Kerro työstä muutamalla lauseella. Lähetämme pyynnön alueesi yrityksille, ja kiinnostuneet ottavat sinuun yhteyttä. Maksuton, ja päätät itse, hyväksytkö tarjouksen.