Tarjouspyyntöopas
Talon rakentaminen: hinta avaimet käteen ja talopakettina
Omakotitalon rakentaminen on useimmille elämän suurin hanke, ja tarjousten sisällöt eroavat enemmän kuin hinnat. Näin kuvaat talohankkeesi niin, että saat vertailukelpoiset tarjoukset talotoimittajilta ja rakentajilta.
Päivitetty
Pyydä tarjoukset: uuden talon rakentaminen
Lähetämme pyynnön alueesi yrityksille, jotka tekevät tätä työtä. Kiinnostuneet ottavat sinuun yhteyttä.
Mistä talohanke alkaa
Ennen tarjouspyyntöä tarvitset tontin ja tiedon sen rakennusoikeudesta, kaavamääräyksistä ja liittymistä. Pohjatutkimus kertoo, millaiset perustukset tontti vaatii, ja se maksaa vain murto-osan maatöiden ja perustusten hinnasta. Kun tontti on selvä, päätä toteutustapa: avaimet käteen -toimitus talotoimittajalta, talopaketti ja omat urakoitsijat, tai paikalla rakentaminen pääurakoitsijan kanssa.
Avaimet käteen on helpoin ja kallein: yksi sopimus, yksi vastuutaho. Talopaketti ja omat urakoitsijat vaatii omaa aikaa ja projektinhallintaa, mutta oma työ tuo säästöä. Paikalla rakentaminen sopii, kun haluat yksilöllisen talon ja sinulla on hyvä pääsuunnittelija.
Talon rakentamisen hinta avaimet käteen
Valmis omakotitalo maksaa ammattilaisten rakentamana ilman tonttia noin 2 500–3 500 €/m². Rakennustutkimus RTS:n vuosien 2023–2024 laskelmassa keskimääräinen uusi omakotitalo, 140 m² huoneistoalaa, maksaa 402 175 € eli noin 2 870 €/m². Tilastokeskuksen mukaan uudet omakotitalot kallistuivat vuodessa 1,8 % (huhti–kesäkuu 2026).
Talotoimittajien julkaisemia hintoja ilman tonttia:
- 100 m² muuttovalmis talo kaikkine kuluineen: 245 507–300 857 € Keski-Suomessa ja 266 456–334 831 € Helsingin seudulla (Kastellin esimerkkilaskelmat). Talotoimituksen osuus on 186 077 € ja 194 431 €, loput ovat maatöitä, liittymiä, viranomaismaksuja, lämmönlähdettä, työmaakuluja ja pihaa.
- Yksikerroksinen muuttovalmis talopaketti: noin 1 650–3 000 €/m², esimerkiksi 100 m² noin 175 000–185 000 € ja 130 m² noin 215 000 € (Sievitalo). Tontti, maatyöt, liittymät ja piha voivat tulla päälle.
- Hirsitalo: rakentaminen maksaa tyypillisesti noin 2 500–3 500 €/m² (Honka).
Hinnat tarkistettu 10/2026. Lähteet: Pientaloteollisuus: keskimääräisen omakotitalon kustannukset, Tilastokeskus: kiinteistöjen hinnat 2. neljännes 2026, Kastelli: talopaketin hinta, Sievitalo: talopaketin hinta, Honka: talopaketin hinta 2026.
Pienen omakotitalon rakentamisen hinta
Pienessä talossa neliöhinta on korkeampi kuin isossa, koska keittiö, kylpyhuone, perustukset ja liittymät maksavat lähes saman verran talon koosta riippumatta. Sievitalon hinnoissa 60–80 m² talon neliöhinta on noin 2 200 €/m², kun 120–140 m² talossa se on noin 1 650 €/m². Uuden omakotitalon keskikoko oli vuonna 2024 noin 132 m² huoneistoalaa.
Hinnat tarkistettu 10/2026. Lähteet: Sievitalo: talopaketin hinta, Sievitalo: muuttovalmiin talopaketin hinta, Jetta-Talo: talopaketin hinta, Pientaloteollisuus: uusien omakotitalojen pinta-ala.
Vesikattovalmis, säältä suojaan vai muuttovalmis: mitä talopaketti sisältää
Toimitustaso ratkaisee, mitä talopaketin hintaan kuuluu. Alla Pientaloteollisuuden määritelmät ja kunkin tason osuus valmiin talon kustannuksista ja työstä:
- Runkovalmis (noin 30 %): kantavat rakenteet, pohjamaalatut ulkoseinät, ikkunat ja vesikaton kantavat rakenteet asennettuina. Perustukset teetät tai teet itse.
- Vesikattovalmis (noin 35 %): lisäksi ulko-ovet sekä vesikaton aluskate ja aluslaudoitus. Väliseinät, yläpohjan eristyksen ja sisäpinnat teet tai teetät itse.
- Säältä suojaan: toimittajien oma nimi lähes samalle tasolle. Esimerkiksi Helmitalolla siihen kuuluvat seinäelementit, kattotuolit aluskatteineen, ikkunat ja ulko-ovet, mutta ei perustuksia, vesikatetta eikä LVIS-tekniikkaa.
- Muuttovalmis (noin 80–85 %): talo valmiina sisäpintoineen, kalusteineen, kodinkoneineen ja talotekniikkoineen. Itse hoidat yleensä luvan, liittymät, routaeristyksen, ulkoseinien maalauksen, pääsuunnittelijan ja vastaavan työnjohtajan hankinnan sekä perustukset, ellei niitä ole sovittu toimitukseen.
- Talovalmis (noin 90–95 %): lisäksi perustukset täysin valmiina, ulkoseinien maalaus ja perustussuunnitelmat.
Avaimet käteen ei ole Pientaloteollisuuden määrittelemä toimitustaso vaan myyntinimi: esimerkiksi K-Rauta käyttää sitä muuttovalmiista toimituksesta. Pyydä siksi jokaiselta toimittajalta toimitussisältöluettelo. Omalla työllä rakentajat säästävät RTS:n selvitysten mukaan keskimäärin 55 000–60 000 €, mutta aikaa kuluu enemmän. Yhdessä opinnäytetyön tapaustutkimuksessa säältä suojaan -paketin rakentaminen kesti noin 12 kuukautta ja muuttovalmiin 7–8 kuukautta.
Hinnat tarkistettu 10/2026. Lähteet: Pientaloteollisuus: runkovalmis, Pientaloteollisuus: vesikattovalmis, Pientaloteollisuus: muuttovalmis, Pientaloteollisuus: talovalmis, Helmitalo: säältä suojaan -talopaketti, K-Rauta: talopaketin hinta, Theseus: säältä suojaan- ja muuttovalmis-paketin vertailu.
Mitä talopaketin hinnan päälle tulee
Talopaketin hinta ei ole koko budjetti: Kastellin mukaan muuttovalmis talotoimitus kattaa noin 70–80 % rakentamisen kokonaiskustannuksista. Loput tulevat näistä:
- Tontti: keskimäärin noin 50 000 €, suurissa kaupungeissa jopa 300 000 € tai enemmän.
- Pohjatutkimus: noin 500–1 500 €.
- Maanrakennustyöt ja maa-ainekset: 15 750–52 500 € Kastellin esimerkeissä. Kallion räjäytys, massanvaihto tai paalutus voi nostaa maatöiden hintaa tuhansista kymmeniin tuhansiin euroihin.
- Viranomais- ja valvontamaksut sekä liittymät: 15 750–25 200 €. Liittymämaksut vaihtelevat kunnittain.
- Lämmitys: esimerkiksi maalämpö maksaa järjestelmänä noin 15 000–25 000 €, ja lämpökaivon rakentaminen voi tulla lisäksi. Kaukolämpö maksoi Kastellin esimerkissä 7 350 €.
- Työmaan yleiskulut, sähkö, vesi ja siivous: 10 500–17 850 €.
- Piha ja ulkovarusteet: 5 250–31 500 € Kastellin esimerkeissä. Laajempi piha voi maksaa useita kymmeniä tuhansia euroja.
Varaa lisäksi 10–15 % puskuri yllätyksiin. Uudisrakentamisesta ei saa kotitalousvähennystä. Verohallinnon mukaan talon ja pihan työt lasketaan uudisrakentamiseksi lopputarkastuksiin asti, samoin ensimmäiset lisätyöt, jotka tilaat kahden vuoden sisällä lopputarkastuksesta. Rahoituksessa pankki maksaa lainaa yleensä erissä rakennusvaiheiden mukaan, ja tämä kannattaa sovittaa urakoitsijan maksuerätaulukkoon.
Hinnat tarkistettu 10/2026. Lähteet: Kastelli: talopaketin hinta, Pientaloteollisuus: keskimääräisen omakotitalon kustannukset, Rakennus Karppila: pienen omakotitalon hinta, Designtalo: talopaketin hinnan muodostuminen, Bosch: maalämpöpumpun hinta, Honka: talopaketin hinta 2026, Vero.fi: kotitalousvähennykseen oikeuttavat työt.
Näin kuvaat talohankkeen tarjouspyynnössä
Kerro tontin sijainti, koko, kaavatilanne ja rakennusoikeus sekä se, onko pohjatutkimus tehty. Kuvaile toivottu talo: kerrosluku, asuinpinta-ala, huoneiden määrä, autotalli tai katos, materiaali (puu, hirsi, kivi) ja lämmitystapa. Kerro, minkä valmiusasteen haluat: vesikattovalmis, muuttovalmis vai avaimet käteen, ja mitä aiot tehdä itse.
Jos sinulla on jo arkkitehdin luonnos tai talotoimittajan malli, liitä se. Jos ei, kerro, haluatko tarjouksen myös suunnittelusta. Pyydä jokaista tarjoajaa käyttämään samaa rajausta ja toimitussisältöluetteloa, jotta tarjoukset ovat vertailukelpoisia. Sano, milloin haluat muuttaa.
Tarjousten vertailu ja toimittajan tarkistaminen
Talotarjousten vertailu tehdään toimitussisältö rivi riviltä: mitä ”muuttovalmis” tarkoittaa juuri tällä toimittajalla, sisältyvätkö perustukset, LVI- ja sähkötyöt, pintamateriaalit, kalusteet, kodinkoneet ja piha. Katso, onko hinta kiinteä vai tavoitehinta, ja mitä indeksi- tai materiaalikorotusehtoja sopimuksessa on.
Tarkista toimittajan taloudellinen tila, referenssit ja se, kuka toimii vastaavana työnjohtajana. Kysy, mihin sopimusehtoihin sopimus perustuu: talopakettikaupassa sopimus voi viitata Pientaloteollisuuden yleisiin ehtoihin, jotka kuluttaja-asiamies on tarkastanut ja hyväksynyt. Jos maksat osan ennen toimitusta, myyjän on asetettava ennakkomaksulle vakuus. Maksuerien pitää seurata työn etenemistä, eikä etupainotteista maksua kannata hyväksyä. Sovi takuuaika ja vastuuaika kirjallisesti.
Kysy myös, miten toimittaja hoitaa muutokset rakentamisen aikana. Lähes jokaisessa hankkeessa tulee lisä- ja muutostöitä, ja hyvä sopimus määrittelee, miten ne hinnoitellaan ja hyväksytään kirjallisesti ennen toteutusta. Ilman tätä pieni muutos voi kasvaa tuhansien eurojen laskuksi, josta riidellään vasta luovutuksessa.
Tiedot tarkistettu 10/2026. Lähteet: Pientaloteollisuus: yleiset sopimusehdot, Pientaloteollisuus: ennakkomaksujen vakuus.
Luvat, suunnittelijat ja tarkastukset
Uusi omakotitalo tarvitsee aina rakentamisluvan (arkikielessä rakennuslupa). Rakentamislaki (751/2023) tuli voimaan 1.1.2025, ja sen 42 § edellyttää lupaa jokaiselta uudelta asuinrakennukselta. Hankkeessa on oltava pääsuunnittelija (92 §) ja vastaava työnjohtaja (96 §). Vesi- ja viemärilaitteiston sekä ilmanvaihdon työnjohtajat tarvitaan, jos laitteistojen vaativuus sitä edellyttää (97 §). Lupaa haetaan kunnan rakennusvalvonnasta, ja hakemukseen kuuluvat muun muassa pääpiirustukset ja energiaselvitys. Tarkista oman kuntasi rakennusvalvonnasta, mitä liitteitä ja maksuja siellä vaaditaan.
Rakennusvalvonta voi määrätä luvassa aloituskokouksen, jossa sovitaan hankkeen katselmukset ja tarkastukset. Vastaava työnjohtaja pitää rakennustyön tarkastusasiakirjan ajan tasalla koko rakentamisen ajan, ja sen yhteenveto toimitetaan rakennusvalvontaan ennen loppukatselmusta.
Tiedot tarkistettu 10/2026. Lähteet: Finlex: rakentamislaki 751/2023, K-Rauta: talopaketin rakennusvaiheet.
Aikataulu
Varaa suunnitteluun ja lupaan aikaa ennen kuin sovit rakentamisen aloituksesta, ja kysy lupakäsittelyn kesto oman kuntasi rakennusvalvonnasta. Rakentamisen kesto riippuu toimitustavasta: tehtaalla valmistetut elementit nousevat nopeasti, mutta sisätyöt vievät kuukausia. Perustukset tehdään sulan maan aikana, mieluiten keväällä tai kesällä, jotta runko saadaan säältä suojaan ennen syksyä.
Yleisimmät virheet
Tyypillisin virhe on aliarvioida tontin, maatöiden ja liittymien kustannukset, jotka voivat olla kymmeniä tuhansia. Toinen on verrata talopakettien hintoja ilman samaa toimitussisältöä. Kolmas on hyväksyä sopimus ilman kiinteää hintaa ja selkeitä maksueriä. Neljäs on säästää suunnittelussa: hyvä pääsuunnittelija ratkaisee ongelmat paperilla, missä ne ovat halpoja korjata. Varaa aikaa päätöksille, sillä rakentamisen aikana joudut tekemään satoja valintoja.
Tarkistuslista: mitä kertoa tarjouspyynnössä
Kun nämä kohdat ovat pyynnössä, yritys voi hinnoitella työn ilman lisäkysymyksiä.
- Missä tontti sijaitsee, mikä on sen koko, kaavatilanne ja rakennusoikeus, ja onko pohjatutkimus tehty?
- Millainen talo halutaan: kerrosluku, asuinpinta-ala, huoneiden määrä, materiaali ja lämmitystapa?
- Mikä valmiusaste halutaan: vesikattovalmis, muuttovalmis vai avaimet käteen, ja mitä tehdään itse?
- Onko arkkitehdin luonnos tai talotoimittajan malli jo olemassa, vai halutaanko tarjous myös suunnittelusta?
- Mitkä liittymät tontilla on ja mitkä pitää rakentaa (vesi, viemäri, sähkö, kuitu, tie)?
- Tuleeko samalla autotalli, katos tai muita piharakennuksia?
- Mikä on budjetti ja rahoituksen rakenne?
- Milloin haluat muuttaa?
Tärkeät tiedot
Nämä asiat kannattaa selvittää ennen kuin työ alkaa.
- Uusi asuinrakennus vaatii aina rakentamisluvan, pääsuunnittelijan, rakennesuunnittelijan, LVI- ja sähkösuunnitelmat sekä energiaselvityksen; rakentamisen aikana tarvitaan vastaava työnjohtaja ja katselmukset.
- Uudisrakentamisesta ei saa kotitalousvähennystä.
- Kuluttajan ja rakennusliikkeen sopimuksessa käytetään kuluttajasopimusehtoja, ja maksuerien on seurattava työn etenemistä; älä hyväksy etupainotteista maksuerätaulukkoa.
- Vertaile talopakettien toimitussisältöä rivi riviltä, koska muuttovalmis ja avaimet käteen tarkoittavat eri asioita eri toimittajilla.
- Pohjatutkimus ennen tarjouspyyntöä estää perustusten kustannusyllätykset, ja liittymät voivat maksaa kymmeniä tuhansia.
Valokuvat ja liitteet
Ota nämä kuvat ja tiedot valmiiksi. Voit liittää ne tarjouspyyntöön.
- Tontin kaavaote, rakennusoikeustiedot ja rakennusjärjestyksen keskeiset määräykset, jotka rajaavat talon kokoa ja sijoitusta.
- Pohjatutkimusraportti, jonka perusteella perustukset voidaan hinnoitella.
- Arkkitehdin luonnos, talotoimittajan mallikuva tai oma pohjapiirrosluonnos huonetoiveineen.
- Asemapiirros tai tonttikartta, johon talon ja liittymien paikat on merkitty.
- Tieto olemassa olevista liittymistä ja etäisyys kunnallistekniikkaan.
- Toivelista materiaaleista, lämmitystavasta ja varustelutasosta, jotta toimitussisältö voidaan mitoittaa.
Vinkit: uuden talon rakentaminen
Teetä pohjatutkimus ja hanki kaavaote ennen kuin pyydät yhtään tarjousta, sillä ilman niitä jokainen toimittaja arvaa perustukset eri tavalla. Laadi oma toimitussisältöluettelo ja pyydä kaikkia täyttämään se, niin vertailu on mahdollista. Aloita hanke syksyllä, jolloin lupa ja suunnittelu ehtivät talven aikana ja perustukset voidaan valaa heti keväällä.
Esimerkki hyvästä tarjouspyynnöstä
Pyydämme tarjousta uuden omakotitalon rakentamisesta Vaasan Sundomiin. Tontti on 1 500 m² asemakaava-alueella, rakennusoikeutta on 250 m² ja tontilla on valmiina vesi-, viemäri- ja sähköliittymät katuun asti. Pohjatutkimus on tehty: maaperä on hiekkamoreenia, ja maanvarainen laatta riittää. Haluamme yksikerroksisen puurunkoisen talon, asuinpinta-ala noin 140 m², neljä makuuhuonetta, sauna, kodinhoitohuone ja erillinen autokatos varastolla. Lämmitys maalämmöllä ja vesikiertoisella lattialämmityksellä, koneellinen ilmanvaihto lämmöntalteenotolla. Julkisivu vaakalautaa, harjakatto konesaumatulla pellillä. Pyydämme avaimet käteen -tarjousta, joka sisältää suunnittelun, luvan, maanrakennuksen, perustukset, talon valmiiksi pintoineen ja kalusteineen sekä vastaavan työnjohtajan. Pihatyöt teemme itse. Pyydämme myös vaihtoehtoista hintaa muuttovalmiille toimitukselle ilman perustuksia. Toivomme rakentamisen aloitusta keväällä 2027 ja muuttoa saman vuoden loppuun mennessä. Liitteenä kaavaote, pohjatutkimus ja pohjapiirrosluonnos.
Miksi pyytää tarjoukset Tenderissä
- Yksi pyyntö lähtee usealle alueesi yritykselle
- Vertailet toimitussisältöjä ja kokonaishintoja rauhassa
- Kaikki yritykset ovat kaupparekisteriin merkittyjä
- Palvelu on maksuton kotitalouksille
Haluatko, että alueen yritykset soittavat sinulle?
Jos et halua kirjoittaa tarjouspyyntöä, jätä puhelinnumero ja paikkakunta. Välitämme numerosi alueen yrityksille, jotka tekevät tätä työtä.
- Kerrot paikkakuntasi, puhelinnumerosi ja sähköpostisi.
- Vahvistat sähköpostisi, ja välitämme numerosi alueen yrityksille.
- Yritykset soittavat ja kertovat tarjouksensa.
- Vertailet ja päätät itse, hyväksytkö tarjouksen.
Usein kysytyt kysymykset
Valmis pyytämään tarjoukset?
Kerro työstä muutamalla lauseella. Lähetämme pyynnön alueesi yrityksille, ja kiinnostuneet ottavat sinuun yhteyttä. Maksuton, ja päätät itse, hyväksytkö tarjouksen.